반갑습니다. 자산가 여러분의 든든한 방패, 프리미엄 세무/부동산 컨설턴트 에이지스(Aegis) 입니다.

최근 고액 자산가들 사이에서 보유세(재산세 및 종합부동산세) 인상 논의가 다시 화두에 오르고 있습니다. 부동산 자산가치를 안정적으로 유지하려는 분들에게 보유세는 단순히 납부해야 할 의무를 넘어, 자산 방어 전략의 핵심입니다.

보유세는 매년 6월 1일 과세기준일을 기점으로 부과되지만, 그 세율과 공제 기준은 시시각각 변하는 정부의 '정책 신호등'과 같습니다. 특히 2026년부터는 고령층 및 공동명의 1주택자에 대한 주요 제도가 시행되거나 기준이 재정비됩니다. 지금 당장 점검해야 할 핵심 세무 전략을 제시합니다.

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보유세 환경, 3줄 핵심 요약

현재 보유세 환경에서 고액 자산가들이 주목해야 할 변화는 다음과 같습니다.

1. 고령층/장기보유 1주택자를 위한 종합부동산세 납부유예 제도가 본격적으로 확대 적용됩니다.
2. 부부 공동명의 1주택자는 단독명의 과세 방식과 특례 중 매년 가장 유리한 쪽을 선택하는 전략적 유연성이 필요합니다.
3. 공정시장가액비율 변동 가능성에 대비하여 재산세와 종부세의 실질 과표 변화를 예측해야 합니다.

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자산 포트폴리오 관리를 위한 '정원 가꾸기' 비유

자산가님의 포트폴리오를 아름다운 '고가(高價) 정원'이라 가정해 봅시다. 이 정원을 건강하게 유지하려면 매년 시기에 맞는 가지치기'와 '영양 공급이 필수입니다. 최근 보도된 한겨레 기사처럼, 정부 정책은 똘똘한 한 채에 대한 세 부담을 낮추는 방향으로 일부 조정하면서도, 다주택 보유에 대해서는 엄격한 기준을 유지하려는 경향을 보입니다.

1. 노후 대비의 든든한 보호막, 납부유예

종합부동산세는 고가 주택을 보유한 자산가에게 현금 유동성 문제로 다가올 수 있습니다. 특히 은퇴 후 소득이 줄어든 고령층 1주택자의 경우 더욱 그러합니다.

이러한 부담을 덜기 위해 종합부동산세법(제20조의2)은 주택분 종부세액의 납부를 유예하는 제도를 운영합니다.

• 주요 요건: 과세기준일 현재 1세대 1주택자이면서, 만 60세 이상이고, 5년 이상 보유해야 합니다. (동시에 특정 소득 기준을 충족해야 하며, 세액이 100만 원을 초과해야 합니다.)
• 실질적 이득: 이 제도는 세금을 면제하는 것은 아니지만, 주택을 처분하는 시점까지 납부를 유예할 수 있어, 당장 큰 현금을 지출하지 않고도 자산을 유지하게 해주는 강력한 '현금 흐름 안정화 방패' 역할을 합니다.

2. 공동명의 주택의 '최적화된 항해' 전략

부부 공동명의 주택(1주택)은 세금 측면에서 '두 개의 깃발' 중 하나를 선택할 수 있는 전략적 유연성을 제공합니다.

종합부동산세법(제10조의2)에 따라, 공동명의 1주택자는 매년 단독명의 과세 방식을 선택할 수 있으며, 이 경우 1세대 1주택자 혜택인 기본 공제(12억 원)와 연령별/보유기간별 세액 공제를 적용받습니다.

반면, 공동명의 특례를 포기하고 지분별로 과세받을 경우 (기본 공제 9억 원), 두 사람의 지분을 합쳐 18억 원까지 공제가 가능합니다.

자산가님의 연령과 주택 보유 기간, 그리고 지분율에 따라 단독 과세 특례가 유리할 수도, 18억 원 기본공제가 유리할 수도 있습니다. 매년 9월 납세의무자 신고 기간 전, 반드시 두 경우를 시뮬레이션하여 최적의 납세 방식을 선택해야 합니다.

3. 세금의 '교통 신호' 역할을 하는 공정시장가액비율

보유세 부담의 기초가 되는 것은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준입니다. 공시가격이 동결되더라도, 이 비율이 조정되면 실질적인 세 부담이 크게 바뀝니다. 이는 보유세 정책이 시장 상황에 따라 유동적으로 작동하는 '교통 신호'와 같습니다.

지방세법(제110조 제1항)에 따르면, 재산세의 공정시장가액비율은 주택의 경우 40%에서 80% 사이(특례 시 30%~70%)에서 결정될 수 있습니다. 정부의 부동산 시장 안정화 목표에 따라 이 비율이 언제든 조정될 수 있으므로, 재산세 고지서를 단순하게 확인하는 것을 넘어 과세표준 결정 기준을 면밀히 파악해야 합니다.

자산가님을 위한 3단계 행동 지침

변화하는 보유세 환경에 효과적으로 대응하기 위해 즉시 실행해야 할 구체적인 조치입니다.

1단계: 과세 대상 자산의 '건강 검진' (즉시 실행)

현재 보유하고 계신 모든 부동산 자산에 대해 합산배제 및 비과세 요건을 다시 한번 점검하십시오. 임대주택, 사원용 주택, 상속 주택 등은 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외될 수 있으나, 요건을 충족했더라도 매년 9월 30일 이전에 신고해야만 혜택을 받을 수 있습니다.

2단계: 현금 유동성 확보 계획 '네비게이션' 설정 (9월 전까지)

만 60세 이상이시거나 장기 보유 주택을 소유하신 1주택자께서는 종합부동산세 납부 유예 가능성을 확인하십시오. 납부 유예는 당장의 현금 지출 없이 자산을 유지하게 해주어, 자산 매각 시기를 유동적으로 관리할 수 있는 중요한 네비게이션이 됩니다. 관련 서류(소득 자료, 주택 보유 기간 증명)를 미리 준비하십시오.

3단계: 공동명의 최적화 선택 (매년 9월 16일 ~ 30일)

부부 공동명의 1주택자는 매년 이 기간 동안 납세의무자를 단독으로 선택할지, 공동명의 특례를 적용할지 결정해야 합니다. 연령 공제(최대 40%)와 보유 기간 공제(최대 50%)를 고려하여 올해 세 부담을 최소화하는 방안을 찾아 관할 세무서에 신청하십시오.

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에이지스(Aegis)의 통찰

보유세 정책은 단순한 세금 부과를 넘어, 부동산 시장에 대한 정부의 시각을 반영합니다. 특히 고액 자산가에게는 세금 이슈가 자산의 운용과 상속 계획에 결정적인 영향을 미칩니다.

정부의 정책적 메시지는 '징벌적 과세'를 완화하고 '실수요 1주택자 보호'를 강화하는 방향으로 움직이고 있습니다. 이러한 변화를 기회로 삼아, 자산가님께서는 단순 절세를 넘어 안정적인 자산 포트폴리오를 설계하는 장기적인 안목을 가져야 합니다.

에이지스는 변화하는 세법의 복잡한 조항들 속에서 자산가님의 '똘똘한 한 채'를 지키는 든든한 방패가 될 것을 약속드립니다.

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Reference

• 종합부동산세법 제8조 (과세표준) 및 제9조 (세율 및 세액)
• 종합부동산세법 제10조의2 (공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례)
• 종합부동산세법 제20조의2 (납부유예)
• 지방세법 제106조 (과세대상의 구분 등)
• 지방세법 제110조 (재산세 과세표준, 공정시장가액비율)
• 종합부동산세법 시행령 제3조 (합산배제 임대주택)
• 종합부동산세법 시행령 제4조의2** (1세대 1주택자의 범위)